Konzept

Alle neuen Bürostandorte nehmen für sich in Anspruch, qualitativ immer auf dem höchsten Stand zu sein. Dennoch sind die gegenwärtig gebauten Bürohäuser nach wie vor quantitativ gedacht. Das Produkt ist nach wie vor primär auf die Fläche beschränkt, die sich kaum unterscheidet von der uniformen Qualität (lange Flure mit seriellen Raumreihen) der Büros in den früheren Angebotsmärkten. Qualitativ gedachte Standorte haben das gesamte komplexe Bedarfsfeld des einzelnen Nutzers im Fokus. In maximaler Ausdehnung der Qualitätsdimension eines Büro-Standortes bekommt die Büroeinheit den Charakter einer branchenspezifischen Unternehmenshülse – in einem Büropark eingebunden in ein synergetisches Umfeld. Das Produkt ist nicht mehr nur die quantitative Fläche, sondern eine auf einen bestimmten individuellen Betriebsprozess hin adäquat gestaltete Fläche. In einem qualitativ gedachten Bürostandort wird die Fläche zu einem dritten Produktionsfaktor (neben den Faktoren Arbeit und Kapital). Als Produktionsfaktor ist die Bürofläche jedoch erst dann nutzbar, wenn sie im Grundriss, in der Technikausstattung und im Ambiente auch wandlungsflexibel ist („‚intelligent office“). Die Idee der intelligenten Büros gibt es schon seit der vorletzten Jahrhundertwende, jedoch hat sich erst in der heutigen Zeit die Immobilienwirtschaft zu den Märkten entwickelt, in denen intelligente Büros für ihr Funktionieren unabdingbar sind.

Der Büropark im Defdahl ist wohl der einzige in Dortmund, der wandlungsflexible Büros entwickelt hat, um den Bürostandort besser, nein, richtig auf die künftigen Mietermärkte mit ihrem hohen Änderungsbedarf einzustellen. Qualitatives flächengestaltendes statt quantitatives flächenmehrendes Bauen ist das Kernanliegen der Allgewerke, die den Büropark geplant, gebaut und im Sinne einer qualitativ gedachten Standortpolitik vermietet hat.

Die harten Standortfaktoren sind die Lage (Adresse) und das Büro selbst. Die drei wesentlichen Qualitätsdimensionen des Büros sind die Raumstruktur (Grundriss), die Technikausstattung und das Ambiente. In den früheren Zeiten der Anbietermärkte bestimmten drei Kriterien die Standortentscheidung: 1. die Lage, 2. die Lage und 3 die Lage. Die Bürofläche selbst war als Menge gedacht (lange Flure, 90° Arbeitsboxen, starre Gipskartonkultur). Zudem waren weiche Standortfaktoren keine Aktionsparameter des Anbieters. In den heutigen Zeiten der Nachfragermärkte gelten ebenfalls drei Entscheidungskriterien: 1. die Lage, 2. die Büroqualität und 3. die weichen Standortkriterien. In Mietermärkten verlagert sich der Wettbewerb vor allem auf die Büroqualität, was auch viel Sinn macht, da damit zugleich ein bisher latentes betriebliches Wertschöpfungspotenzial evident wird. Damit kommt neben den klassischen Produktionsfaktoren Kapital und Arbeit der Faktor Immobilie ins Spiel. Es folgt aus diesem Exkurs, dass auch für den Vermieter in 2A- und schlechteren Lagen gute Chancen zur Vermietung seiner Büroimmobilie bestehen, wenn er die Präferenzen des Nutzers konsequent global (also alle Präferenzen) beachtet. Er kann z.B. durch eine gute Büroqualität ein Lagedefizit ausgleichen, was in den früheren Zeiten uniformer Büroprodukte gar nicht denkbar, und im übrigen auch nicht nötig war, da beim Mieter kaum Qualitätspräferenzen ausgebildet waren. Im Gewerbepark Defdahl, respektive in dessen Büropark, ist ein großes Potenzial angelegt, mit dem den meisten Wünschen zu Raumstruktur, Technikausstattung und Ambiente (Büroqualität) adäquat entsprochen werden kann – und mit dem ebenso auch die zumeist latenten Wünsche bezüglich weicher Standortmerkmale förderlich im Anmietprozess aktiviert werden können. Die Vollvermietung im Gewerbepark konnte nur gelingen, weil die über die Lage hinausgehenden Präferenzen des Nutzers mit der richtigen Vermietungsmethode konsequent und global beachtet wurden.

Mit der Serviceanreicherung des Standorts sind entgeldliche Dienstleistungen gemeint, die über eine in Grundriss, Technik und Ambiente qualitativ gestaltete Flächenleistung hinausgehen. Im einzelnen gehören dazu ein portalartiges Intranet, über das die Nutzer mit dem Standordmanagement (Verwaltung), mit anderen Gewerbeparkmietern, und mit einem branchenspezifischen Firmenumfeld (Anwälte, Taxis, Übersetzungsbüros u.a. ) bei Bedarf kommunizieren können. Die Solarpyramide und öffentliche Veranstaltungsreihen im Forum sollen nicht zuletzt auch für eine positive Standortwerbung in den Medien führen, von dem Nutzer durch positive Imageübertragung indirekt profitieren können soll (z. Solarturm im Briefkopf ua.). Ebenso gehören zu den weichen Stanorteigenschaften ein mit dem Allgewerkbetrieb bereitstehendes Handwerker- und Planer-Team, dass über die normalen vermieterseitigen Pflichten signifikant hinausgehen, respektive bei räumlichen, technischen und optischen Büroveränderungen, was durch die Wandlungsflexibilität der modularen Büros möglich wird.

Der Allgewerke-Betrieb ist ein einziges Synergiepotenzial. Allein von daher liegt nahe, synergieerzeugende Impulse und Methoden des Allgewerke-Betriebs auf die Büros des gesamten Standorts zu übertragen. So wurde für den Büropark der Gastronomiebereich so konzipiert, dass über ihn nicht nur die Bereitstellungsfunktion von Speisen und Getränken (direkt oder über das Intranet) erfüllt werden sollte, sondern auch in einer Pub- bzw. Club-artigen Szenerie Kontakträume für das Leitungspersonal angelegt sind. Gute Möglichkeiten zu Synergiepotenzialen sollten sich auch im Intranet-Portal des Büropark ergeben können, allein schon durch überzeugende einsichtige Botschaften mit positiv ansteckender Zukunfts- und Aufbruchsstimmung. Welcher Geist in einem Büropark herrscht, geht überwiegend von der Standortpolitik des Managements aus. Ist dies von vornherein auf synergetischen Impulsen angelegt, so erfordert der Schritt zu einer guten und leistungsfreudigen Wir-Stimmung am gesamten Standort keinen besonderen Aufwand mehr.

Eines der Architekturziele beim Büroparkbau war, sich signifikant von der Glas- und Granitkultur heutiger Bürobauten abzuheben. In den Fassaden sollten nicht perfekt arbeitende Maschinen, sondern Menschen spürbar bleiben, die sie mit hohem handwerklichem Können geschaffen haben. Über Handformklinker, filigran stuckierte Marmorkiesfacetten und viel Fassadengrün sollte eine „Architektur des Wohlfühlens“ und nicht eine „Architektur der kommerziellen Beindruckung“ ins urbane Umfeld ausstrahlen. Fassaden sind die Wände öffentlicher Lebens- und Begegnungsräume. Die von ihnen ausgehenden sensitiven Wirkungen haben großen Anteil am Kommunikationsklima im öffentlichen Raum. Alle Studien zur Urbanität städtischer Lebensräume kommen immer wieder auf die selben Ergebnisse und Schlussfolgerungen hinaus, dass es die Menschen nämlich in urban gewachsen erscheinende Räume zieht und nicht in sterile Neubauszenarien. Im Gewerbepark wurde innen wie außen darum gerungen, das was Urbanität im innersten ausmacht, im eigenen Bauen zu entdecken und umzusetzen.

Was in der Welt an herausragenden Bürohäusern bekannt wird, scheint in eine Zukunft gerichtet, die es nach den Überzeugungen, wie sie den Zukunftsvorstellungen der Allgewerke zugrunde liegen, nie geben darf. Die Roh- und Energiestoffe gehen zu Ende. Der Mensch muss bei Mutter Natur Bitte Bitte machen, damit sie nicht gar zu vernichtend zurückschlägt. Er muss sich wieder besser mit ihr arrangieren, indem er sie nicht noch weiter zerstört und insbesondere, indem er die natürlichen Stoffe effizienter nutzt, als er es jetzt tut. Die Gebäude im Gewerbepark Defdahl wurden mehr arbeits- als kapitalintensiv gebaut. Der Innenausbau begründet ein Modularrecycling, welches erlaubt, die verwendeten Stoffe immer und immer wieder einzusetzen. Die Solar-, Wasser- und Kühltechnik im Büropark Defdahl sollen Ressourcen einsparen helfen. Das ist die Zukunft, die sich im Geist und im Bild des Gewerbepark Defdahls bekennen soll. Immer mehr Gigantomanie im Kommerz und seinen Gebäuden ist die Zukunft nicht.

In einer Gesellschaft, die dabei ist, sich durch die Digitalisierung aller Lebens- und Arbeitsprozesse vollständig zu erneuern, kommt Bürostandorten eine Vorreiterrolle zu. Hier liegt noch viel ungenutztes Potenzial für eine erfolgreiche Standortpolitik. Im Gewerbepark Defdahl wurden immerhin schon gute Ansätze gemacht, indem alle Büros mit einer Stern-Vernetzung vorgerüstet wurden. In mehreren Büros der zweiten und dritten Ausbaugenerationen wurde eine Bustechnologie installiert, um über sie Heizung, Beleuchtung, Überwachung u.a. zu steuern. Die EIB-Bus-Technologie ist in Ansätzen in das Konzept des Defdahler Büros inegriert. Die hier gegebenen Entwicklungschancen bieten die Möglichkeit zur Fernüberwachung der Mobilitätseigenschaften der Defdahler Büros.

nDas Gebot der ökologischen Zukunftsverwantwortung gilt für alles Bauen in der heutigen Zeit. Nachdem die Umwelt endlich auch in den Medien zum Thema Nr. 1 geworden ist, orientiert sich auch das Zeitbewusstsein zunehmend in mehr Bereitschaft, für die Umwelt etwas tun zu wollen. In der standortpolitischen Konzeption kann dieses Zeitbewusstsein dazu genutzt werden, den Standort aufzuwerten, indem dem Mieter Gelegenheit gegeben wird, sich mit dem Umweltbeitrag des Standorts zu identifizieren, mindestens aber, daran zu partizipieren. Der Büropark hat im Vergleich zu konkurrierenden Büroparks das Umweltsoll mehr als übererfüllt – mit einer Solarfassaden-Architektur, die werbliche städtebauliche Akzente setzt und die auch unsicheren Stromzeiten vorzubeugen verspricht. Vor allem aber drückt sich im Konzept des Innenausbaus die ökologische Zukunftsverwantwortung deutlich aus, weil dieses hier Gelegenheit zu einem Stoffrecycling gibt, das es im konventionellen Bauen sonst nicht gibt.

Im standortpolitischen Konzept des Defdahler Büropark ist der Geist der Wir-Kultur nicht nur auf das Verhältnis zwischen den Firmen (Synergie-Impulse) ausgerichtet, sondern auch auf das Personal innerhalb einer Mieterfirma. Dies wird durch die Bauweise der Büros erreicht, in denen die Arbeitsräume durch ihre Transparenz passive Kommunikation zulassen. Studien belegen, dass bei transparenten Büros die Gräben zwischen den Selbstbildern der Mitarbeiter allmählich ganz wegfallen. Kommunikation ist ein elementares Bedürfnis des Menschen, das arbeitspsychologisch in der Strukturierung der Räume zu berücksichtigen ist. Die nicht rein arbeitsbezogene Kommunikation ist ebenso zu kontrollieren wie zuzulassen. In keinem Büro im Defdahler Büropark fehlt die Küchenbar, die an geeigneter Stelle im Flurraum angelegt ist, dass dort aktive Kommunikation stattfinden kann (also dafür keine Nischen aufgesucht werden müssen). Arbeitspsychlogisch ist bei der Konzeption von Büros nicht allein die interpersonelle Kommunikation im Fokus. Ebenso ist auch durch Studien belegt, dass das sensitiv wahrnehmbare Umfeld der Arbeitsräume fördernden Einfluss auf die Grundbefindlichkeit und die Motivation hat. Die drei wesentlichen Komponenten im sensitiven Umfeld sind die Raumdimension, die Stoffe mit ihren Eigenschaften und persönliche Wand-/Raumgestaltungen (z.B. Familien- oder Ferienfotos). Die Transparenz der Defdahler Büros (verglaste Rahmenwandmodule) verschaffte den Eindruck einer größeren Raumtiefe. Natürliche Stoffe, Grün, fließendes Wasser wirken ebenso beruhigend wie anregend.

Das wandlungsflexible Modularkonzept des Innenausbaus ist, wie erläutert, eine unabdingbare Voraussetzung für eine problemlösungsadäquate Qualitätsmarktstrategie für Mietermärkte, insbesondere bei Büroflächen. Die Mobilität wird ergänzt durch einen geeigneten Betrieb, der zum einen die ökonomisch notwendige Mobilität bewirkt und der zum anderen den Kreislauf der Module trägt. Nur in einem Modularrecycling, das nicht nur einen Nutzerort bedient, ist eine wirtschaftlich effiziente Mobilität realistisch vorstellbar. Auch wenn ein noch großes Entwicklungspotenzial beim Allgewerke-Betrieb wie bei dem Defdahler Büro auszuschöpfen sind, so sind doch die bisher erreichten Entwicklungsgrade völlig ausreichend, um das Defdahler Büro bereits heute dem konventionellen Innenausbau immer vorzuziehen.

Die wichtigste Komponente eines sich in Mietermärkten behauptenden Büroparks ist das verantwortliche Mangement. Die Leistungsanforderungen an ein modernes Standort-Management für Büroparks können durch normale Hausverwaltungen nicht mehr erfüllt werden. Die Hauptfunktionen einer konventionellen Hausverwaltung sind die handwerkliche Gebäudeüberwachung (Entgegennahme von Schadens- und Störungsmeldungen sowie Auftragsvergaben), die Verwaltung und Abrechnung der Ein- und Auszahlungsströme und schlussendlich die Wiedervermietung frei werdender Mietobjekte (in herkömmlicher, passiver Methode). In der konventionellen Immobilienwirtschaft galt das in angebotsorientierten Flächenmärkten ökonomisch völlig ausreichende Motto „Gut bauen und danach gut verwalten“. Die heutigen konventionellen Hausverwaltungen sind das adäquate Komplement zur einer nach wie vor konventionellen, auf Angebotsmärkte ausgerichteten Bau- und Immobilienwirtschaft.

Ein modernes Immobilienmanagement muss den spezifischen Anforderungen der strukturell veränderten Immobilienmärkte Rechnung tragen können. Dazu ist ein besonderer persönlicher Einsatz sicher nicht schädlich, aber völlig nutzlos, wenn dem Management nicht die erforderlichen Instrumente und Strategien, wie auch das dafür erforderliche Wissen zur Verfügung stehen. Zwar werden äußerste Anstrengungen unternommen, indem Konzepte von Unternehmenszentren ergänzt durch Erlebnisqualitäten in immer wieder neuen Versionen versucht werden. Zum einem sind diese Konzepte Einzelfalllösungen (entfalten also keine großflächigeren Wirkungen in der Immobilienlandschaft), zum anderen sind sie nichts anderes als der Versuch, das primäre Defizit am Produkt (dem Büro selbst) durch sekundäre Produkteigenschaften (Erlebnisse außerhalb des Büroprozesses) auszugleichen.

Um primär auf die Anforderungen der Mietermärkte richtig reagieren zu können, braucht es einen Innenausbau, mit dem auf die räumlichen, technischen und optischen Mieterwünsche sachlich und zeitlich wirtschaftlich-effizient reagiert werden kann. Mit dem konventionellen Büroausbau kann man das nicht, weil diese nur abgerissen und verändert neu gebaut werden können. Ob totale oder partielle Neubauinvestitionen, sie implizieren finanziell eine lange Lebensdauer, nicht die kurzfristigen Nutzungs- und Mietzeiten mit zudem schnellwechselnden qualitativen Anforderungen, wie sie in Mietermärkten gegeben sind. Das einzig mögliche Produkt, mit dem auf die Mietermärkte richtig und gleichwohl finanziell und wirtschaftlich unschädlich reagieren kann, ist ein modularkonzipiertes Bauen, zu dem mit dem Defdahler Büro ein Prototyp geschaffen wurde. Zum Defdahler Büro (o.ä., jedenfalls modularkonzipiert) gibt es keine Alternative (es sei denn die Immobilienkrise, die wir haben).

Mit dem modularkonzipierten Bürosystem ist nur die eine (von zwei) Komponente der erforderlichen Vermietungs-Strategie gegeben. Die unabdingbar dazugehörige zweite Komponente ist die Vermietungsmethode. Man kann wandlungsflexible Büros nicht konventionell statisch vermieten, als wenn es ein für alle Zeiten gebautes Edelbüro wäre. Die Wandlungsflexibilität schafft ein sehr individuelles Produkt und ergo dann auch einen engen Markt für die Weitervermietung. Ein „dynamisches“ Büro muss auch ebenso dynamisch vermietet werden. Die von Mietermärkten eingeforderte Dynamik entsteht aus den Anforderungen, die sich aus den in dem künftigen Büro ablaufenden Betriebsprozessen ergeben. Diese Anforderungen sind zu analysieren, auf das Analyseergebnis (Präferenzenprofil) ist das Büro mit arbeitsplatzadäquaten Raumgrößen und Verkehrswegen sowie adäquate Technikausstattungen einzustellen. Dies kann nicht im Rahmen eines konventionellen aufwendigen Planungsprozesses ablaufen. Es müssen dafür entsprechende EDV-Programme vorliegen, die ohne nennenswerten Zeitverlust die mit dem Modularbau gegebenen räumlichen, technischen und optischen Alternativen Anpassungen an das analysierte Präferenzenprofil vorschlagen. Eine solche Vermietung läuft nicht so ab, dass der Mieterinteressent sogleich in das vakante Büro geführt wird (passive Maklermethode). Nach einem ersten Schritt der Einholung der wichtigsten Bedarfsdaten kommt der zweite Schritt zusammen mit dem Mietinteressenten am Computer, an dem der Interessent selbst zum Bauherrn wird. Wird der Mietinteressent dann im dritten Schritt in das vakante Büro geführt, so sagt er: „Das ist ja genau so, wie wir es brauchen“ oder er sagt: „Das ist zwar nicht so, wie wir es brauchen, aber Sie bauen uns das ja“.

Auf die vorbeschriebene Art und Weise wurden im Gewerbepark alle Büros vermietet (je Büro 1,72 Mietinteressenten). Durch die Bildung eines Paketes aus dem Standort-Portal (Intranet), dem 3D-CAD-Programs (Defdahler Büro), des MSW-Programms (Allgewerke) und der EIB-Programme könnte über eine direkte Anbindung an z.B. Immo-Scout ein höchst effizienter Vermietungsprozess im Standort-Portal abgewickelt werden.